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2018年楼市定局 房价企稳 开发商想活下去!2019年:拐点还是松绑?

2019-01-18 08:55
作者:十字路口
来源: 东方财富网

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  2018年即将过去,纵观全年房地产市场格局已定,房价总体呈现稳中有降的态势,而开发商更是在遭遇销售放缓、融资成本攀升的同时,又即将面对明年的偿债高峰。

  那么在中央政治局提出“六个稳”经济工作目标后,2019年楼市是否可能松绑呢,房价走势又将如何演绎?

  国家统计局住宅价格指数显示,自2016年9.30新政以来,无论是新房、还是二手房,以北上广深一线热点城市为代表,中国房价疯涨势头得到有效遏制,呈现稳中有降的趋势,2018全年价格变化更是以稳为主。

  张大伟:全国房价拐点已现

  虽然全国房价全年走势以稳为主,但专家从中捕捉到了一丝拐点信号。

  12月15日,国家统计局发布2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,各地11月房地产市场整体保持稳定。

  据初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。

  从更能反应房价走势的二手房市场看,仍能感受到阵阵寒意。数据显示,11月4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点;

  中原地产首席张大伟认为,从二手房价格看,全国房价的拐点已经出现。已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,这是最近4年来首次出现。

  张大伟预计未来几个月,二手房价格的下调幅度将继续加大,部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。

  而相比普通买房者,房地产开发商是更能切身的感受到楼市寒意。

  住宅投资增速连续5个月下滑

  根据12月14日国家统计局公布额1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据,前11月全国住宅投资78027亿元,同比增长13.6%,增速较1-10月回落0.1个百分点。

  虽然从绝对量来看,今年前11月全国住宅投资已超过去年全年的7.51万亿元。

  但从增速看,自今年1-7月创出年内最高的14.2%的投资增速之后,至今住宅投资增速已连续5个月下滑。

  住宅销售额及面积增速持续走低

  而住宅销售也面临类似状况。数据显示,从绝对量看,前11个月,全国住宅销售面积12.87亿平方米,销售金额10.99万亿元,预计超越去年将是大概率事件。

  但从增速看,全国住宅销售面积在2017年前8个月一直维持在10%以上的增速,此后至今的14个月(其中2018年1-2月合并),增速一直低于10%,且不断震荡走低,最新(2018年1-11月)增速已降到2.1%,较今年1-10月份再次回落0.7个百分点。

  而住宅销售额增速也是如此,自2017年以来也一直震荡走低,从2017年年初的20%以上,到最新一期的14.8%的增速,且销售额增速则是连续4个月下滑。

  如果说住宅销售增速放缓,动摇了房企过去高度依赖的高周转模式;那么融资环境的收紧,则是给予高周转模式以致命一击。

  房企融资成本攀升 需求有增无减

  根据克而瑞的统计数据显示,11月份房企发债融资成本为8.54%,达到2015年以来的单月最高水平。

  在融资收紧的情况下,房企融资成本不断增加,特别是境外债融资,本月房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。

  此外,2018年1-11月房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显著上升,已超过2017年全年平均值。

  对于房企来说,即使融资成本不断攀升,但是房企对资金的需求却有增无减,据克而瑞统计,11月份,企业发债总量546.5亿元,环比上月上升99.0%,结束了连续6个月下降的趋势。其中境外债发行量最大,达285.1亿元,环比大幅增长419.3%,占比达到了52.2%。

  明年房企迎偿债高峰 6.1万亿债务待还

  而房子不好卖了,融资环境又变差,此时要命的是却恰遇偿债高峰。

  根据恒大研究院此前发布的报告显示,2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期,今年就有2.9万亿元债务进入兑付期。

  而进入2019年,将迎来偿债高峰,将有6.1万亿元债务进行兑付,此后债务虽逐年走低,但2020年、2021年依然有5.9万亿元和3.4万亿元债务将兑付,均超过今年水平。

  房价未来是涨是跌?李迅雷、高善文观点迥异

  对于楼市,李迅雷认为,刚刚公布11月份的金融数据,其中M1增速只有1.5%,接近于零增长。M1增速的变化与房地产销售额的增速有明显的关联性,销售不畅导致企业活期存款减少,现金流紧张。上一个M1增速的低点发生在2014年,当初也出现了楼市销售额负增长。

  李迅雷预判,2019年商品房销售面积应该会负增长,与此同时,二手房交易也会日渐减少,投资者去库存也会面临流动性不足的压力,从而可能导致房价下跌。

  而另一知名财经大咖高善文却给出了不一样的看法:目前不应该担心房价大幅下挫,而要警惕库存紧张导致的房价剧烈上涨可能。

  高善文表示,当前房地产价格相对于供应的弹性很大,主要原因是库存太低,供需关系绷得太紧。一旦需求恢复,房价剧烈上涨,会带来巨大的压力。

  市场激辩调控是否松绑?

  市场有分歧的不仅是房价走势,近期两次政治局会议未提到房地产。也令市场对于2019年楼市是否会松绑产生了分歧!

  今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议上,在研究和部署经济工作时只字未提房地产。

  而近日“限售”调控政策更是出现了首个松动迹象。

  12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号),通知第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。

  12月19日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布“菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明”,“说明”指出,2019-01-18,菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,根据房地产市场分类调控、因城施策的要求,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

  此次菏泽调整其正在执行的房地产调控政策,有专家认为不应该从松绑角度解读,而是从增强市场流动性的角度出发来看待。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示:“在2017年11月限售政策出台后,很多二手房是不允许交易的,这对于购房交易是有一定的损害的。当二手房限售后,市场上可以交易的二手房更少,会使得房源更为稀缺,价格更容易上涨。这也要求对于二手房房源适当进行管控,即释放房源,减少房源流通方面的约束。”

  2019年房地产调控是否会松绑?对此市场分为两派不同的观点。

  松绑派:楼市不稳投资也难稳

  一种观点认为,如果房地产市场不稳,固定资产投资也难以稳住,就会给六个稳目标带来压力。

  比如新城控股副总裁欧阳捷表示,当前,经济下行无疑是政策方向最为关注的。尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间,但市场已经出现下行信号,增速整体趋缓,销售出现明显压力。房地产的重心在住宅市场,市场下行三要素来自于投机客全面退潮、首置客无力购房、改善客出现观望。

  如果房地产市场不稳,固定资产投资也难以稳住,就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。预计调控政策会悄然放松,明年住房市场会出现回温。

  中金公司首席经济学家梁红则认为,2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响,当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整,且政策调整宜早不宜迟。

  坚守派:不提不代表松绑

  但是另一派观点认为,不提及并不代表调控就放松了。58安居客首席分析师张波指出,不提不代表不重视,不提不代表要放松,的确近两次的政治局会议均未提及房地产,给了市场较大的想像空间,但单从未提及就揣测未来楼市调控可能会出现变化未免太过武断。

  张波预期,楼市调控已经取得明显的效果,楼市降温房价企稳已成定局。虽未在近期政治局会议重申,但依然会作为重点在后续的政府相关报告中列示。

  京东金融首席经济学家沈建光预计,政府仍会坚持房住不炒的表态,同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降,预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

  摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊则表示,考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现,预计至少年内和明年上半年之前,房地产调控立场和政策不会有明显变化,其间房地产投资增速会持续下行。

  房地产对稳增长的效应边际递减

  而苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员黄志龙认为,房地产调控是否放松,取决于房地产对稳增长的“疗效”怎样。

  黄志龙表示,2015年迄今,房地产的稳增长效应边际递减。经济增速持续下行、库存高企使得“去库存”成为房地产市场的主要政策导向。

  从数据上看,2003年-2015年房地产与GDP增速高度同步,但在2015年“去库存”周期中,房地产对 GDP 的拉动效果已明显减弱,房地产投资增速一度由 2015 年底不足 1%升至今年上半年的10%以上,但同期名义GDP增速仅提高约3个百分点。

  2018年下半年,房地产投资仍然保持了接近10%的平稳增长,但GDP增速却再度出现回落。由此可见,房地产对稳增长的效应边际递减趋势日趋明显。

  那些期待来年房地产调控全面放松的房地产企业、高位炒房者可能要失望了。

  黄志龙预计2019年,在“房住不炒”的调控精神下,各城市的政策或有微调,但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。

  本文仅供投资者参考,不构成投资建议。

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(责任编辑:DF120)

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