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索引号 43060000/2018-1377379 发布机构 临湘市政府 公开范围 全部公开
生成日期 2019-01-19 公开日期 2019-01-19 公开方式 政府网站

临湘市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场健康平稳发展的通知

LXDR—2018—01001 

各乡镇人民政府、街道办事处,市直各单位:

为进一步整治房地产开发、违法违规销售行为,促进房地产市场健康平稳发展,根据法律法规与岳阳市人民政府办公室《关于进一步加强房地产市场监管的通知》等文件精神,现就进一步加强我市房地产市场监管有关事项通知如下:

一、成立工作领导小组

成立临湘市房地产市场健康平稳发展暨问题楼盘处理工作领导小组,由市委书记兼任政委,市委副书记、市长兼任组长,市委常委、常务副市长兼任常务副组长,市委协管常委,市委常委、政法委书记,市政府分管城建、公安、商务副市长任副组长,市政府办、监察委、公安、法院、发改、国土、住建、规划、工商、财政、国税、地税、住房公积金、征拆办、相关乡镇街道办事处等单位负责人为成员,领导小组办公室设市住建局,由市住建局局长兼任办公室主任,具体负责房地产市场监管及问题楼盘处理日常工作。

各成员单位要通力合作、齐抓共管、互通信息、形成合力,确保调控政策落到实处。要建立巡查发现、调查核实、依法查处、复查巩固等各环节紧密衔接的长效机制,确保执法整治成效,房地产市场健康平稳发展。

二、加强项目建设监管

(一)加强棚户区改造、土地依法征收等土地收储前端监管。住建、规划、国土、征拆办等部门实施棚户区改造、土地依法征收时应严格把关,确保其符合城市总规及各专项规划要求;要严格遵守征拆腾空成净地、土地依法收回或报批完成后方可组织出让的政策要求;市域范围内所有建设项目、拟出让土地的初步规划设计方案由规划局牵头组织编制及审查把关,原则上建筑面积小于3万平方米的商品房楼盘不予批准开工建设,确保最大程度地实现城市经营的社会效益和经济效益。

(二)提高开发企业参与土地竞拍开发行为门槛。对参拍企业应予严格审核;对不良企业取消竞拍资格;对带条件招拍挂的竞拍行为,应更进一步提升参拍门槛。

(三)加强土地供后监管。要督促房地产开发企业严格按照土地使用权出让合同约定的开竣工时间要求,加快商品房项目建设和上市节奏,各类住宅用地须在划拨决定书或出让合同约定的土地交付之日起1年内开工建设,并确保各(分期)项目自施工许可证下发之日起2年内竣工,以尽快形成有效供应。

(四)加强规划和建设条件的管理。房地产开发企业必须严格执行土地使用权出让合同明确的规划条件,任何单位和个人无权擅自更改规划条件。

(五)加强基本建设程序管理。房地产开发项目必须先勘察、后设计、再施工,初步设计、施工图设计文件必须经批复、审查合格并备案后方可使用。市域范围内的建设项目均应提交市规委会集体研究讨论。项目必须依法办理施工许可证后方可开工建设。

(六)加强农民工工资保障。住建部门在核发施工许可证时,必须查验该项目缴纳农民工工资保证金和在劳动监察部门指定的银行开设农民工工资支付子账户的情况,发现未缴纳农民工工资保证金和未在劳动监察部门指定的银行开设子账户的,必须要求建设单位和施工企业按照规定先行缴纳农民工工资保证金和先行开设农民工工资支付子账户,否则不得核发施工许可证。

(七)严格质量安全管理。强化房地产开发企业的质量首要责任,严格落实房地产开发项目建设参建各方主体责任,并实行质量终身责任追究制。

三、加强商品房交易管理

(一)未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目,房地产开发企业和经纪机构不得预售商品房,不得进行任何展销活动,不得以“认购、预订、排号、发放VIP卡、存抵活动”等方式向买受人收取或通过借款等形式变相收取定(订)金、诚意金等预订款性质费用。

(二)取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业必须在取得许可后10日内一次性公开全部准售房源,在售楼现场醒目位置公示预售房源的位置、面积、单价、总价等信息,不得捂盘惜售、囤积房源。取得预(现)售许可(备案)的商品房项目,应及时做好楼盘销售台账备查。

(三)房地产开发企业不得直接收取商品房预售款,预售款(含定(订)金、首付款等)应由购房人自行直接存入《商品房预售许可证》载明的商品房预售款监管专户。预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市不动产登记部门办理权属登记手续。开发企业必须予以协助,并提供必要的证明文件。

(四)加强商品房预售合同网签管理,规范房地产企业房屋销售行为,从源头上防止开发商捂盘及“一房多卖”等现象。开发企业必须自签约之日起30日内,向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

(五)商品房严格实行购房实名制,加强商品房买卖合同登记备案管理。合同登记备案后,除依法可撤销的情形外,其他情形不得撤销。

(六)房地产开发企业不得代收代扣契税、维修资金,不得强制要求代办手续、代收办证规费。

(七)房地产开发企业、房地产经纪机构应按项目监制备案价格对外销售,不得收取监制价格范围之外的其他任何价款或费用,不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。

(八)住建部门要求房地产开发企业在销售商品房时,提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺,并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺,不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

(九)加强存量房交易管理。住建部门应加强房源信息发布管理,提供房源核验服务;全面实行存量房交易合同网签制度,存量房交易合同未经登记备案,不得办理不动产登记手续;推行存量房交易资金监管制度,保障存量房交易资金安全。

(十)对违法违规预售商品房的房地产开发企业、房地产经纪机构以及从业人员,房地产管理部门将依法予以行政处罚,记入不良信用档案,在新闻媒体上公开曝光。对拒不整改或整改不到位的,限制其市场准入,并通报相关部门实施联合惩戒,直至撤销资质。

四、加强项目交付管理

(一)应加强土地资源市场化配置,项目中配套的公共服务设施,国土、规划、住建、城管等部门要依据各自职能,在土地出让、规划、建设时就移交和使用方面进行明确与管理,公共配套设施应按开发项目建设总量进行统一规划,并优先建设,必须在开发项目建设总量完成80%前全部完工,由住建部门牵头同步验收交付。

(二)明确项目交房条件与标准,严格按照基本建设程序组织专业验收和竣工验收,确保建筑主体、小区公共配套以及消防、供水、燃气、供电、环境卫生、公共厕所、电梯等生活基础设施符合国家强制性规定。非分期开发建设的项目,不得分期办理竣工验收。未经竣工验收备案,一律不得交付使用。

五、加强物业服务管理

(一)房地产开发企业按规定选聘好前期物业服务企业,积极承担保修期内的各类保修责任。住宅物业的建设单位,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的住建部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

(二)物业用房配套面积,建设单位必须按照不低于物业总建筑面积0.3%~0.5%的标准配置物业管理用房,但总面积不得低于100平方米。

(三)开展以企业信用档案为基础的主管部门联席制度、不良信用退出机制,即时纠正和清除企业违规行为。积极建立和完善企业信用档案管理,提高企业对外形象的重视度,即时暴露、查处物业服务企业的不良行为。住建部门与工商部门建立联席会议机制,加大协同力量,对于有不良行为记录的物业公司,取消其参与其他项目的招投标资格,形成全行业覆盖的市场监管机制。

六、加强项目资金监管

切实加强项目资本金、预售款、维修资金等账户的监管。严格按政策依据办理手续,依法依规及时足额收缴各项监管资金。各监管资金收缴程序和途径不变,收缴过程中有难度的,住建部门内部其他部门应全力支持协助。对个别收缴不到位的企业(项目)先行书面警告,按相关程序办理,整个工作程序完成后(不超过15个工作日),移交住建部门监察大队立案查处。

七、加强乡镇房地产监管

在全面加强对城区房地产开发监管的同时,各职能部门要将乡镇房地产开发经营活动纳入重点工作范围,特别是住建部门监察大队要进一步加大对乡镇小产权房、违规经营行为的打击力度。

八、加强信用联动管理

全面建立房地产开发企业、房地产经纪机构及从业人员信用管理制度与评价体系,科学评定房地产企业信用等级,严格落实房地产经纪机构备案制度,推行房地产经济人员实名服务制度,推行信用评价成果与行政审批挂钩,实施“守信激励、失信惩戒”的联合管理机制,对存在严重违法违规、严重失信行为的企业和人员实行“黑名单”和“定期曝光”制度,由相关部门将其违法违规和失信行为录入信用信息公示系统进行公示,被列入“黑名单”的企业依据相关规定禁止参与我市土地一级市场竞拍;被列入“黑名单”的人员禁止从事房地产开发经营及相关业务。建立房地产管理大数据平台,实现全域信息化管理。加大巡查执法力度,对惩戒对象实施重点监察、全过程监管。

九、加强执法查处力度

(一)对项目建设阶段违法违规行为依法进行查处。

1.国土部门对未按时开竣工、闲置土地、故意囤地等违法违规行为,依法采取征收土地闲置费、收回土地、限制参与土地竞买等措施进行查处。

2.规划部门对未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的,责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,限期改正,并处罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以按相关规定进行处罚,并处罚款。

3.住建部门对违反建设工程基本建设程序和质量安全有关规定的违法建设行为,依法采取责令停工、限期改正、上报不良行为记录、差别化管理、经济罚款等措施进行查处。

4.其他项目建设阶段的违法违规行为由相关部门依法查处。

(二)对房地产开发企业在商品房销售环节违法违规行为依法进行查处。

1.发改部门依法查处下列违法违规行为:

(1)销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;或者标示信息不全,未按照规定内容明码标价;或者采取多种方式明码标价,标价内容不一致的;

(2)对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,未在规定时间一次性公开全部销售房源,未实行“一套一标”,未严格按照申报价格明码标价对外销售的;

(3)在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用;

(4)利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈的;

(5)捏造、散布虚假涨价信息,哄抬房价,推动房价过快、过高上涨,扰乱房地产市场价格秩序的;

(6)其他依法应由发改部门查处的违法违规行为。

2.工商部门依法查处下列违法违规行为:

(1)发布虚假广告的;

(2)存在合同违法行为的;

(3)其他依法应由工商部门查处的违法违规行为。

3.住建部门依法查处下列违法违规行为:

(1)商品房交付时未提供经住建部门审核的楼盘表、测绘报告(含分摊方案)造成面积误差纠纷的;

(2)未取得预(现)售许可证(备案)或不符合商品房销售条件,自行或委托第三方电商平台、机构,以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用的;

(3)返本销售或者变相返本销售商品房和采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(4)未及时办理网上签约和合同备案手续的;

(5)未按规定及时足额将合同约定的预售及按揭购房款缴入监管账户的;

(6)在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再销售给他人的;

(7)其他依法应由住建部门查处的违法违规行为。

4.房地产开发企业在商品房销售环节的其他违法违规行为由相关部门依法查处。

(三)对房地产经纪机构、房地产经纪人员违法违规行为依法进行查处。

1.发改部门依法查处下列违法违规行为:

(1)房地产经纪机构未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息,擅自收取未予标明的费用构成价格违法行为的;

(2)房地产经纪机构或房地产经纪人员捏造、散布虚假涨价信息,或者与房地产开发经营单位相互串通,操纵市场价格构成价格违法行为的;

(3)房地产经纪机构利用虚假或者使人误解的标价内容或标价方式进行价格欺诈构成价格违法行为的;

(4)房地产经纪机构在未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的情况下,仍然收取佣金构成价格违法行为的;

(5)两家或两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务,未按照一宗业务收取佣金,向委托人增加收费构成价格违法行为的;

(6)房地产经纪机构或房地产经纪人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价构成价格违法行为的;

(7)其他房地产交易价格违法违规行为。

2.住建部门依法查处下列违法违规行为:

(1)房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的;

(2)房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务,未向委托人说明服务内容、收费标准等情况,且未经委托人同意的;

(3)房地产经纪机构或房地产经纪人员泄露或者不当使用委托人的个人信息或商业秘密,谋取不正当利益的;

(4)房地产经纪机构或房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利,以及侵占、挪用房地产交易资金的;

(5)房地产经纪机构或房地产经纪人员为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务的;

(6)房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的;

(7)其他扰乱房地产交易市场秩序的违法违规行为。

3.公安部门依法查处下列违法违规行为:

(1)诈骗房地产交易或经营活动当事人钱财的;

(2)其他涉嫌刑事犯罪的行为。

4.税务部门依法查处下列违法违规行为:

房地产经纪机构或房地产经纪人员在房地产交易或经营活动中的偷税、逃税、骗税等税收违法行为。

5.工商部门依法查处下列违法违规行为:

(1)未取得营业执照,擅自销售商品房的;

(2)发布虚假广告的;

(3)利用显失公平的合同格式条款侵害购房人合法权益的;

(4)其他违反市场主体资格、广告、合同等方面法律法规规章规定的行为。

6.住房公积金管理机构依法查处下列违法违规行为:

(1)违反承诺限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款的;

(2)骗提、骗贷住房公积金的;

(3)其他违反住房公积金法律法规规章规定的行为。

7.房地产经纪机构、房地产经纪从业人员其他违法违规行为由相关部门依法查处。

十、加大对房地产产业健康平稳发展的支持力度

(一)切实提升部门效率

提升对房地产开发企业服务效率。由市专项领导小组牵头,组织住建、发改、规划、国土等部门,进一步优化服务流程,简化办事手续,并制定出台最优惠收费政策和办理程序,对所有开发企业实行既有效监控又跟踪服务,对立项、报建等全部流程手续,一律实行限时办结,优质服务。同时,彻底清理不规范不合理的收费,财政、物价部门未批准的收费一律禁止。

(二)切实加大考核力度

切实加大督查考核打击力度。由市委、市政府督察考评办组织定期、不定期督查,并形成专题通报,督促各项房地产工作落到实处。严查对房地产企业索拿卡要行为,杜绝办事拖拉、久拖不办等不良现象,坚决打击破坏房地产市场良性发展的各种违法活动,真正营造招商、安商、兴商的良好氛围。

十一、本通知自发布之日起施行,之前与本通知内容不一致的,以本通知为准。

 

临湘市人民政府办公室

2018年5月4日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送:市委各部门,市人武部。                         

市人大常委会办公室,市政协办公室,市人民法院,市人民  

检察院。                                               

临湘市人民政府办公室                    2019-01-19印发  

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